土地承包经营权流转注意事项
一、农村土地承包经营权流转当事人的权利和义务
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。
国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
发包方享有下列权利：
（一）发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；
（二）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；
（三）制止承包方损害承包地和农业资源的行为；
（四）法律、行政法规规定的其他权利。
发包方承担下列义务：
（一）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；
（二）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；
（三）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；
（四）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；
（五）法律、行政法规规定的其他义务。
家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。
承包方享有下列权利：
（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；
（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；
（三）法律、行政法规规定的其他权利。
承包方承担下列义务：
（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；
（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；
（三）法律、行政法规规定的其他义务。
二、农村土地承包经营权流转的原则
农村土地承包经营权流转的原则如下：
（一）在坚持农村家庭承包经营制度和稳定农村土地承包经营关系的基础上，遵循依法、自愿、有偿的原则，承包方自主决定土地承包经营权是否流转及流转方式，任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方流转土地承包经营权。
（二）流转收益归原承包方所有，任何组织和个人不得以任何形式截留、扣缴。
（三）不得改变土地所有权性质和土地用途。
（四）流转期限不得超过承包期剩余期限，不得损害关系人和发包方合法权益。
三、农村土地承包经营权流转的方式
农村土地承包经营权流转可以采取转让、出租、入股、互换、转包等方式，也可依法探索担保、抵押等方式。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
采取转让、互换方式流转农村土地承包经营权，当事人可申请农村土地承包经营权变更登记，并依照相关规定办理《农村土地承包经营权证》。
（一）自行协商转包。承包方自行与有经营能力的业主协商，将自己的土地承包经营权部分或全部流转给业主。
（二）委托租赁转包。业主实施农业产业化经营等项目需大规模集中租赁经营土地时，承包方在自愿的基础上，可书面委托村（社）集体经济组织或中介组织将土地承包经营权统一流转给业主。
（三）土地股份合作。承包方之间可自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产；承包方也可采取土地承包经营权入股的方式，与业主合作经营。
（四）土地互换经营。同一集体经济组织内的承包方为土地集中经营的需要，可自愿将承包土地进行互换；业主需要连片开发而部分承包方要求保留土地承包经营权的，可由村（社）集体经济组织出面协调，在承包方自愿的基础上，用本集体经济组织内其他承包方的承包土地或集体经济组织的机动土地与其互换。
对未采取家庭承包方式的集体土地、“四荒”土地、林地等，经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过，可按公开、公平、公正的原则，采取招标、拍卖、协商等方式进行发包，经依法取得土地承包经营权证或林权证等证书的，可依法流转。
承包方可以书面委托村组集体经济组织或中介机构流转其农村土地承包经营权。受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。
四、农村土地承包经营权流转的流转条件
农村土地承包经营权流转应具备以下条件：
（一）农村土地承包经营权权属明晰；
（二）承包方具有转出其农村土地承包经营权的意愿；
（三）受让方应具备农业经营能力；
（四）转出方与受让方就流转方式、价格、期限等协商一致；（五）流转项目符合国家的法律法规、环境保护政策、农业产业发展规划。
五、农村土地承包经营权流转的流转程序
土地承包经营权流转按下列程序进行。
（一）协商
承包方需要转出土地承包经营权时，须与受让方在自愿协商的基础上，自主决定。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方协商。
（二）审查
土地流转双方协商达成初步意向后，由所在乡镇土地承包流转服务中心对受让方的情况进行审查（同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查）。同一受让方跨乡域流转土地或流转土地规模达到100亩以上的，由所在区域县、乡两级土地承包流转服务中心协同审查；跨县域的或规模达到1000亩及以上的，由市、县、乡三级土地承包流转服务中心协同审查。
对受让方审查的内容包括：
1.资质审查：包括法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力。
2.项目审查：包括实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险。
审查的时限为：
1.由市、县、乡三级土地承包流转服务中心协同审查的，时间不超过20个工作日。
2.由县、乡两级土地承包流转服务中心协同审查的，时间不超过15个工作日。
3.由乡级土地承包流转服务中心单独审查的，时间不超过7个工作日。
（三）订立合同
经审查后，在县或乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方协商，按照合同要约签订土地承包经营权流转合同。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方订立合同。
除代耕外，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，双方都应签订由市农业委员会统一印制的规范化的书面合同。
农村土地承包经营权流转须签订规范的农村土地承包经营权流转合同，合同应包括以下内容：
1.双方当事人的姓名、住所；
2.流转土地的四至、座落、面积、质量等级；
3.流转的期限和起止日期；
4.流转方式；
5.流转土地的用途；
6.双方当事人的权利和义务；
7.流转价格及支付方式；
8.其他须载明的事项；
9.违约责任。
农村土地承包经营权流转合同的流转年限届满，受让方需要继续流转经营土地的，应在流转合同期满前六个月内向转出方提出续期申请，经同意，重新签订农村土地承包经营权流转合同，并办理备案手续。
流转期间，流转土地因国家建设需要依法征占的，其地上附着物补偿费按流转合同约定办理，合同未作约定的，由双方协商办理；土地补偿费、安置补助费按有关政策执行。
（四）备案
农村土地承包经营权流转合同订立生效后，受让方应向农村土地承包流转管理服务机构办理农村土地承包经营权流转备案。未经备案的，农村土地承包经营权不得进行抵押、担保。
双方签订的合同必须在乡镇土地承包流转服务中心备案，并由乡镇土地承包流转服务中心归档管理。同一受让方流转土地规模达到100亩及以上的，签订合同的情况需由乡镇土地承包流转服务中心向县级土地承包流转服务中心申报备案，规模达到1000亩及以上的需由县级土地承包流转服务中心向市级土地承包流转服务中心申报备案。
办理农村土地承包经营权流转备案应提供申请书、身份（或资质）证明、流转合同、土地承包经营权证、委托书以及发包方书面证明等材料。农村土地承包流转管理服务机构收到备案材料后，应在10个工作日内办结。
农村土地承包经营权流转备案包括以下内容：
1.标注农村土地承包经营权证他项权利；
2.留存农村土地承包经营权流转合同；
3.登载农村土地承包经营权流转台帐；
4.办理农村土地承包经营权流车备案证明。
农村土地承包经营权的流转，除集体经济组织内部农户流转外，应通过依法设立的农村土地承包经营权流转市场进行。农村土地承包流转管理服务机构应进驻市场，提供指导服务。农村土地承包流转管理服务机构应当收集发布农村土地承包经营权流转信息，储备农村土地流转项目，为农村土地承包经营权流转提供相关服务。
六、农村土地承包经营权流转交易价格和承包期限
农村土地承包经营权流转交易价格由流转双方共同协商确定，也可在农村土地承包经营权流转市场招标、挂牌、拍卖确定，或委托农村土地承包经营权流转价值评估机构评估确定。流转价格原则上不得低于当地同类土地承包经营权流转的基准价格。农村土地承包经营权流转的基准价格由区（市）县人民政府制定和公布。
耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
七、家庭承包
采取家庭承包方式的农村土地，承包期为国家规定的法定期限；中途承包的期限为法定期限的剩余期限。承包期满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
家庭承包的发包方是指依法所有农村土地或者依法使国有土地的本集体经济组织或者村民委员会、村民小组。家庭承包的承包方是指户籍在当地公安关登记册的本集体经济组织的农户。非本集体经组织的农户其他组织或者个人不得以家庭承包方承包本集体经济织所有或者国家所有依法由本集体经济组织使用的农土地。
发包方应当依法与承包方签订书面承包合同。承包合同自成立之日起生效。没有签订书面承包合同或者承包合同违背法律、法规规定的，应当按照本实施办法的规定补签或者重新签订承包合同。承包合同1式4份，承包双方各执1份，县级以上地方人民政府农业或者林业行政主管部门和乡（镇）人民政府各执1份。任何组织和个人不得扣留承包合同。耕地、林地承包合同的示范文本由省人民政府农业、林业行政主管部门分别制定。
已划定到户的自留地、自留山由农户长期无偿使用。承包到户的责任山，按承包合同约定执行。
承包方不得弃耕抛荒承包耕地。承包方暂时不能耕种的，应当委托他人代耕；代耕1年以上的，应当签订书面合同。承包方将承包耕地弃耕抛荒超过1年又不委托他人代耕的，发包方应当组织代耕。代耕期间，土地经营收益归代耕者所有。承包方要求恢复从事该土地经营的，应当提前通知发包方，发包方应当在当季作物收获后交还承包方经营。
县级以上地方人民政府农业、林业行政主管部门、乡（镇）人民政府应当按照各自职责负责农村土地承包合同、土地承包经营权证或者林权证的登记、发放、建档等工作。承包合同当事人有权查询、复制与其相关的登记资料，县级以上地方人民政府农业、林业等有关部门和乡（镇）人民政府应当提供便利，不得拒绝或者限制。
已纳入承包耕地管理的地块实施退耕还林工程后，原承包关系不变，由县级以上地方人民政府依法收回其土地承包经营权证，确认其林地承包权，发放林权证，纳入林地管理。
土地承包经营权证或者林权证是承包方享有土地承包经营权的法律凭证；其他任何组织或者个人不得擅自变更、涂改。土地承包经营权证或者林权证毁损、遗失的，县级以上地方人民政府应当依据承包方的申请和有关证明材料及时补发。
承包期内，承包方家庭内部成员分户需要对承包地分割经营的，应当自行协商决定，并依法办理有关手续。
承包方应当依法保护和合理利用承包地，不得有下列行为：
（一）擅自取土、挖砂等破坏土地耕种、经营条件；
（二）在承包地上非法建房、烧窑、开矿等改变土地农林业用途。
八、其他方式的承包
不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。
承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，发包方应当对每宗土地制定具体的承包方案。承包方案应当包括下列内容：承包土地的名称、坐落、面积、用途、承包方式、承包主体范围、承包期限、开发治理进度、双方权利义务、违约责任、承包费支付方式以及其他应当注明的事项。采取公开协商方式承包的，其承包方案还应当包括承包底价。承包方案应当向本集体经济组织全体成员公示，公示期不得少于15日。
以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定。以公开协商方式承包的，承包费由发包方与承包方共同议定，并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。承包费由发包方所在集体经济组织按规定统一管理，其使用方案经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并向全体成员公布。
承包期满后，发包方应当及时收回承包土地，另行发包。再次发包给本集体经济组织以外的其他组织或者个人的，原承包方在同等条件下享有优先承包权。
九、农村土地承包经营权的保护
承包方对依法取得的家庭承包土地，享有占有、使用、收益的权利；对依法取得的土地承包经营权享有流转的权利。承包地被征收、征用时应当依法办理征收、征用手续，承包方有权依法获得补偿。任何组织或者个人不得侵犯其法定权益。
承包期内，承包方因婚姻、出生、死亡、升学、参军、外出务工、服刑等原因引起家庭成员变动的，不影响承包合同的效力。承包期内，承包方整体性消亡的，发包方应当依法收回其以家庭承包方式承包的耕地。
在村规民约中，不得约定侵害农户土地承包经营权益的内容。任何组织或者个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。
承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内有下列特殊情形之一，需要对个别农户之间承包耕地适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府和县级以上地方人民政府农业等行政主管部门批准：
（一）因自然灾害严重毁损承包地的；
（二）因土地被国家征收、征用，承包方自愿放弃货币补偿（地上附着物和青苗补偿费除外），要求继续承包土地的；
（三）兴办乡村公共设施、公益事业或者实施乡村建设规划占用承包地的；
（四）法律法规规定的其他情形。
下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：
（一）集体经济组织依法预留的机动地；
（二）通过依法开垦等方式增加的耕地；
（三）承包方依法、自愿交回的耕地；
（四）发包方依法收回的土地。
上款所列农村土地应当向本集体经济组织成员公开，在调整或者承包给新增人口之前，农村集体经济组织应当组织代耕。
有关行政主管部门拟订征地补偿标准和安置方案时，应当听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿费依法应当支付给被征地承包方的部分，应当直接发放给被征地的承包方，并予以公布，任何单位或者个人不得截留、拖欠。
农村集体经济组织在确定土地征收、征用补偿费的分配方案时，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。农村集体经济组织应当定期向本集体经济组织成员公布土地征收、征用补偿费的管理、使用和分配情况，接受全体成员监督。
十、纠纷调处和法律责任
发生农村土地承包经营纠纷，双方当事人可以协商解决，也可以申请村民委员会、乡（镇）人民政府调解。经调解达成协议的，应当制作纠纷调解协议书。调解协议书应当写明调解请求、调解事由和协议结果，分别由当事人签字或者盖章，并加盖调解机构或者组织的印章。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，以及达成调解协议后又反悔的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉，人民法院应当依法受理。林地承包纠纷另有规定的，从其规定。
发包方有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府农业、林业行政主管部门责令其限期改正，逾期不改正的，对直接责任人员处以1000元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）承包期不符合法定期限的；
（二）扣留承包合同的；
（三）擅自变更或者解除农村土地承包合同的；
（四）擅自变更或者涂改土地承包经营权证或者林权证记载内容的；
（五）未按照本实施办法规定发包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的；
（六）未按照本实施办法规定调整承包地、分配农村土地补偿费的；
（七）妨碍承包方依法流转土地承包经营权的；
（八）其他侵害承包方土地承包经营权的行为。
承包方违反以下规定的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法查处。
（一）擅自取土、挖砂等破坏土地耕种、经营条件；
（二）在承包地上非法建房、烧窑、开矿等改变土地农林业用途。
国家行政机关及其工作人员有下列行为之一的，由上级机关或者所在单位责令其限期改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不按规定登记、颁发土地承包经营权证或者林权证的；
（二）利用职权扣留或者擅自更改承包方土地承包经营权证或者林权证的；
（三）对有关农村土地承包的投诉、举报不及时受理的；
（四）干涉承包方依法享有土地承包经营权和流转自主权的；
（五）其他玩忽职守、徇私舞弊，侵害承包方土地承包经营权的行为。
十一、农村土地承包经营权流转纠纷的仲裁
农村土地承包经营权流转纠纷实行属地管理，依照《中华人民共和国农村土地承包法》的规定处理。当事人可自行协商解决，也可请求村民委员会或乡（镇）农村土地承包流转管理服务机构进行调解。
当事人不愿协商、调解或协商调解不成的，可逐级向区（市）县或市农村土地承包经营权流转纠纷仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院起诉。已由人民法院裁决的纠纷，不再进行仲裁。
市和区（市）县农业行政主管部门应建立农村土地承包经营权流转纠纷仲裁委员会，具体负责本区域内农村土地承包经营权流转纠纷的仲裁。
农村土地承包经营权流转纠纷仲裁按下列程序进行：
（一）受理当事人书面申请；
（二）审查立案；
（三）组织案情调查；
（四）听取当事双方陈述；
（五）组织仲裁委员会成员进行合议；
（六）作出仲裁裁决；
（七）下达仲裁通知书。